Quatre mesures pour une sortie de crise de l’habitation durable

C’est du moins ce qu’a laissé savoir en entrevue le directeur du volet Habitation chez Vivre en ville, Adam Mongrain, qui était de passage à Sainte-Thérèse dans le cadre du premier Salon du logement tenu le 8 avril dernier.

« À Vivre en ville, on propose une sortie de crise durable pour qu’elle ne revienne pas, explique d’entrée de jeu le conférencier. Si on n’a pas une vision englobante à mettre en place, ce n’est qu’une question de temps avant que l’on doive refaire un sommet pour trouver d’autres solutions innovantes. »

Selon lui, mieux aménager le territoire est la seule approche pour éviter l’explosion du prix des maisons et des loyers. « On pense que la manière dont les Québécois se logent est en crise et de plusieurs manières. Et la solution, c’est qu’il faut tout faire en même temps », soutient-il.

D’où l’idée des quatre portes à ouvrir, selon l’expression utilisée chez Vivre en ville. 

Le registre des loyers

Première porte. « Il faut créer plus de places qu’il y a de gens et aux endroits où ils veulent vivre. En ce moment au Québec, il y a plus de gens qui «veulent» habiter dans ces endroits que ceux qui «peuvent» y habiter. Donc, ils se font compétition et tirent les prix vers le haut », observe M. Mongrain, qui observe l’aménagement du territoire ailleurs dans le monde.

« Dans les milieux de vie complets, bien desservis par les infrastructures et les axes de transport en commun, ce chantier consiste à créer plus d’unités d’habitation qu’il n’y a de ménages, jusqu’à ce que le taux d’inoccupation atteigne ou dépasse la barre des 7% », affirme Vivre en ville. 

D’ici là, l’idée la plus rapide à mettre en place, serait d’imposer un registre des loyers. « Il est démontré que le marché est plus à l’avantage des consommateurs lorsqu’ils ont toute l’information. Il y a moins d’abus de la part des propriétaires », souligne M. Mongrain. 

« Et si l’on se donne les mêmes informations sur le plus bas prix payé, (grâce au registre des loyers), ça forcera une petite solidarité et obligera à imposer la valeur réelle du loyer. Car actuellement, le prix de ces immeubles est fixé selon son potentiel d’optimisation », précise-t-il.

L’organisme Vivre en ville dispose déjà d’un type de registre des loyers qu’ils ont conçu grâce à la subvention de 2,7 M$ que leur a accordé la Société d’hypothèque et de logements du Québec. « Toute la structure est conforme aux exigences du gouvernement. Le gouvernement disait que ça coûterait 55 M$ à faire alors que nous l’avons fait pour 2,7 M$. Et maintenant, on veut le donner au gouvernement. »

Or, les deux rencontres avec la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, n’ont mené à aucune entente. 

« On fait une enquête sur le logement locatif une fois par année, mais qui ne comprend pas toutes les villes, donc on n’a pas d’inventaire des loyers au Québec. Ça prendrait un registre des loyers qui permettrait de mesurer l’impact des nouvelles constructions de logement et d’agir sur la prévisibilité aussi », dit-il.

Faciliter la construction 

Deuxième porte. « On travaille très mal, ce qui impacte la pénurie de main-d’œuvre », observe M. Mongrain. Selon lui, pour répondre aux besoins réels en habitation, les outils, méthodes de travail et cadres réglementaires, mais aussi les matériaux de construction méritent d’être adaptés, améliorés et pour certains, réinventés.

Troisième porte : un marché immobilier sans spéculation. « Le Canada est le seul endroit où l’on a une exemption totale sur le gain en capitaux sur les résidences principales et ça empoisonne le marché », assure Adam Mongrain.

« Partout au Québec, les cadres fiscaux et réglementaires devraient évoluer pour récompenser la construction et l’entretien de logement, et pas seulement la propriété », laisse savoir Vivre en ville.

Quatrième porte : plus de logements sociaux. « La construction d’un nombre considérable d’unités de logement sans but lucratif est incontournable, non seulement pour offrir des solutions aux ménages à plus faibles revenus, mais aussi pour garder le marché résidentiel en situation favorable aux personnes qui cherchent à se loger; on parle ici de centaines de milliers d’unités », selon l’organisme Vivre en ville.